نیا عالمی رئیل اسٹیٹ بحران: کون ادا کرتا ہے… بل

0

بڑی معیشتوں میں مکان کی قیمتوں میں مطابقت پذیر کمی شرح سود میں اضافے کی وجہ سے ہوتی ہے۔ کیونکہ اس بار مالیاتی نظام کے استحکام کو کوئی خطرہ نہیں ہے۔ معیشتوں اور حکومتوں کے لیے مندی کا کیا مطلب ہے۔

کیا بین الاقوامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کا ایک اور خاتمہ قریب ہی ہے؟ تاہم اس سوال کا جواب دینا قبل از وقت ہے۔ عالمی رئیل اسٹیٹ سیکٹر زوال پذیر ہونے لگا ہے۔، ایک دہائی کے مسلسل اضافے کے بعد اور، جیسا کہ اشارہ کیا گیا ہے۔ ماہر اقتصادیات، کافی سنگین گراوٹ آ رہی ہے، تاہم اندازہ لگایا گیا ہے کہ مالیاتی نظام کو خطرہ نہیں ہے بلکہ بنیادی طور پر وہ لوگ جنہوں نے رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کی ہے۔

پچھلی دہائی میں گھر کا مالک ہونا آسان پیسہ تھا۔. قیمتیں ایک طویل عرصے سے بڑھ رہی تھیں اور پھر کورونا وائرس وبائی امراض کے دوران پھٹ گئیں۔

لیکن آج یہ تصویر بدل رہی ہے۔ دنیا کی نو بڑی معیشتوں میں قیمتیں گریں گی۔پر اعتکاف کے ساتھ امریکا کنٹرول کیا جائے، لیکن باقی ممالک کے لیے ایسا نہیں ہے۔ کو کینیڈا، مثال کے طور پر، گھروں کی قیمت فروری کے مقابلے میں 9 فیصد کم ہے۔ چونکہ مہنگائی اور کساد بازاری دنیا کو گھیرے ہوئے ہے، اس لیے ایک گہری اصلاح کا امکان بہت زیادہ ہے۔ اگرچہ یہ 2007-09 جیسا بینکنگ بحران پیدا نہیں کرے گا، لیکن یہ کساد بازاری کو مزید گہرا کرے گا، لوگوں کے ایک گروپ کو تباہ شدہ مالیات کے ساتھ چھوڑ دے گا اور سیاسی آگ کا طوفان کھڑا کر دے گا۔

The بحران کی وجہ شرح سود میں اضافہ ہے۔: امریکہ میں ممکنہ خریدار خوف کے عالم میں دیکھ رہے ہیں کیونکہ 30 سالہ رہن کی شرح 6.92 فیصد تک پہنچ گئی ہے، جو ایک سال پہلے کی سطح سے دوگنی سے بھی زیادہ ہے اور اپریل 2002 کے بعد سب سے زیادہ ہے۔ معیشت کو متحرک کرنے اور مضافاتی علاقوں میں مزید جگہ کی تلاش کے لیے نقد رقم۔ اب ان میں سے اکثر کو الٹ دیا جا رہا ہے۔

سے سٹاک ہوم سے سڈنی قرض لینے والوں کی قوت خرید کم ہو جاتی ہے۔ اس سے نئے خریداروں کے لیے گھر حاصل کرنا مشکل ہو جاتا ہے، مانگ میں کمی آتی ہے، اور موجودہ مالکان کے مالی معاملات کو نچوڑ سکتے ہیں، جو، اگر بدقسمت ہیں، تو بیچنے پر مجبور ہو سکتے ہیں۔

اچھی خبر یہ ہے کہ مکانات کی گرتی قیمتیں امریکہ میں 15 سال پہلے کی طرح مہاکاوی مالی بحران کا سبب نہیں بنیں گی۔. ملک میں کم پرخطر قرضے اور بہتر سرمایہ دار بینک ہیں، جنہوں نے پرخطر ماتحت سیکیورٹیز میں سرمایہ کاری نہیں کی ہے۔

کچھ دوسری جگہیں، جیسے جنوبی کوریا اور نورڈک ممالک، نے قرض لینے میں مزید خطرناک تیزی دیکھی ہے، گھریلو قرضہ جی ڈی پی کے 100% کے قریب ہے۔ انہیں اپنے بینکوں یا سایہ دار مالیاتی اداروں میں غیر مستحکم نقصانات کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے: O سویڈن کے مرکزی بینک کے سربراہ اس نے اسے "آتش فشاں کی چوٹی پر بیٹھنے” سے تشبیہ دی۔

لیکن دنیا کا بدترین ہاؤسنگ سے متعلق مالیاتی بحران صرف چین تک ہی محدود رہے گا۔جن کے مسائل — بہت زیادہ قیاس آرائیاں، ایک طے شدہ حرکت، ایسے لوگ جنہوں نے اپارٹمنٹس کے لیے پری پیڈ کیا ہے جو تعمیر نہیں کیے گئے ہیں — شکر ہے کہ اس کی حدود میں موجود ہیں۔

یہاں تک کہ ایکسجب تک مطابقت پذیر عالمی بینکنگ کریش نہ ہو، تاہم، ہاؤسنگ مارکیٹ میں گراوٹ سنگین ہو گی. سب سے پہلے، کیونکہ پریشان کن رئیل اسٹیٹ مارکیٹیں ہیں۔ لیبر مارکیٹ پر بریک. جیسے جیسے شرح سود میں اضافہ ہوتا ہے اور قیمتیں بتدریج ایڈجسٹ ہوتی ہیں، غیر یقینی صورتحال لوگوں کو منتقل ہونے سے گریزاں کرتی ہے۔ اگست میں امریکہ میں موجودہ گھروں کی فروخت میں سال بہ سال کی بنیاد پر 20 فیصد کمی ہوئی، اور زیلو، ایک کمپنی جو ہاؤسنگ سیکٹر میں کام کرتی ہے، موسمی اوسط سے 13 فیصد کم نئی فہرستیں رپورٹ کر رہی ہے۔ کینیڈا میں اس سال فروخت کا حجم 40 فیصد کم ہو سکتا ہے۔

جب لوگ حرکت نہیں کر سکتے، وہ یہ لیبر مارکیٹ کی حرکیات کو ختم کرتا ہے۔کمپنیاں لیبر کی کمی اور توانائی کے بحران سے نمٹنے کی کوشش کر رہی ہیں، یہ ایک بڑی تشویش ہے۔ اور جب قیمتیں گرتی ہیں، تو گھر کے مالکان اسے تلاش کر سکتے ہیں۔ ان کے گھروں کی قیمت ان کے رہن سے کم ہے۔، جس کی وجہ سے اسے منتقل کرنا اور بھی مشکل ہو جاتا ہے – ایک ایسا مسئلہ جس نے عالمی مالیاتی بحران کے بعد سے بہت سی معیشتوں کو دوچار کیا ہے۔

گھر کی کم قیمتیں دوسرے طریقے سے ترقی کو نقصان پہنچاتی ہیں: وہ پہلے سے ہی افسردہ ہیں۔ صارفین بھی زیادہ ناخوش. عالمی سطح پر گھروں کی مالیت تقریباً 250 ٹریلین ہے۔ ڈالر (مقابلے کے لیے، اسٹاک کی قیمت صرف $90 ٹریلین ہے) اور تمام دولت کے نصف کی نمائندگی کرتے ہیں۔ جیسے جیسے یہ سرمائے کی عمارت گرتی ہے، صارفین کے اخراجات میں کمی کا امکان ہے۔ اگرچہ ایک صحت مند معیشت وہ ہے جس کا مقصد مرکزی بینک شرح سود میں اضافہ کر کے لانا چاہتے ہیں، لیکن اعتماد کا زوال اپنی رفتار کو لے سکتا ہے۔

ایک اور مسئلہ یہ ہے۔ جائیداد کے مالکان کی ایک اقلیت کی طرف سے پیدا ہونے والا مرتکز دباؤ. اب تک سب سے زیادہ بے نقاب وہ لوگ ہیں جنہوں نے نرخوں کو بند نہیں کیا ہے اور وہ بڑھتے ہوئے رہن کے بلوں کا سامنا کر رہے ہیں۔ نسبتاً کم امریکہ میں ہیں، جہاں سبسڈی والے 30 سالہ فکسڈ ریٹ مارگیج معمول ہیں۔ لیکن پانچ میں سے چار سویڈش قرضوں کی مدت دو سال یا اس سے کم ہے، اور نیوزی لینڈ کے تمام مقررہ شرح کے رہن میں سے نصف اس سال دوبارہ فنانس کیے جانے والے ہیں یا ہونے والے ہیں۔

کے ساتھ مجموعہ میں زندگی کے کمپریشن کی قیمت، یہ مالی پریشانی میں گھرانوں کی بڑھتی ہوئی تعداد کی نشاندہی کرتا ہے۔ میں آسٹریلیا، شاید تمام رہن کا پانچواں حصہ ان گھرانوں پر واجب الادا ہے جو ان کے مفت نقد بہاؤ کو 20% یا اس سے زیادہ سکڑتے ہوئے دیکھیں گے اگر شرح سود میں توقع کے مطابق اضافہ ہوتا ہے۔ پر برطانیہ ایک اندازے کے مطابق، 2 ملین گھرانے ان کے رہن سے اپنی آمدنی کا مزید 10% حصہ دیکھ سکتے ہیں۔ وہ لوگ جو ادائیگیوں کے متحمل نہیں ہو سکتے ہیں وہ اپنے گھروں میں پیش گوئی کرنے پر مجبور ہو سکتے ہیں۔

سیاسی جہت

یہیں سے سیاسی جہت سامنے آتی ہے۔ ہاؤسنگ مارکیٹیں پہلے ہی میدان جنگ ہیں۔ سرخ فیتہ بڑے شہروں میں نئے مکانات کی تعمیر کو مشکل بناتا ہے جس کی وجہ سے قلت پیدا ہوتی ہے۔ امیر دنیا میں نوجوانوں کی ایک نسل گھر کی ملکیت سے غیر منصفانہ طور پر خارج ہونے کا احساس کرتی ہے۔ اگرچہ گھر کی کم قیمتیں رہن حاصل کرنے کے لیے درکار ڈاون پیمنٹ کو کم کر دیں گی، لیکن پہلی بار خریدار قرض کی مالی اعانت پر زیادہ انحصار کرتے ہیں، جو اب مہنگا ہے۔ اور مالی طور پر کمزور مکان مالکان کی ایک پوری نئی کلاس مایوس لوگوں کی صف میں شامل ہونے والی ہے۔

ہونا پچھلے 15 سالوں میں بار بار معیشت کو بیل آؤٹ کرنے کے بعد، زیادہ تر مغربی حکومتیں بیل آؤٹ پروگرام ترتیب دینے پر آمادہ ہوں گی۔. امریکہ میں ہاؤسنگ کریش کے خوف نے کچھ لوگوں کو فیڈ پر زور دیا ہے کہ وہ اپنی اہم شرح سود میں اضافے کو کم کرے۔ سپین مبینہ طور پر بڑھتے ہوئے رہن کی ادائیگیوں کو روکنے پر غور کر رہا ہے اور ہنگری پہلے ہی ایسا کر چکا ہے۔ دوسرے ممالک سے پیروی کرنے کی توقع ہے۔

یہ انہیں دیکھ سکتا تھا۔ حکومتی قرضوں میں مزید اضافہ اور اس خیال کی حوصلہ افزائی کریں کہ گھر کی ملکیت ایک ریاست کی حمایت یافتہ یک طرفہ سڑک ہے۔ اور یہ امیر دنیا کی ہاؤسنگ مارکیٹوں سے دوچار بنیادی مسائل کو حل کرنے کے لیے بھی بہت کم کام کرے گا، جن میں سے بہت سے گمراہ کن اور ضرورت سے زیادہ حکومتی مداخلتوں کی وجہ سے ہیں، رہن کی سبسڈی اور مسخ شدہ ٹیکسوں سے لے کر حد سے زیادہ بوجھل منصوبہ بندی کے قوانین تک۔ جیسے جیسے کم شرح سود کا دور ختم ہو رہا ہے، مکانات کی قیمتوں کا بحران عروج پر ہے – اور اس سب کے اختتام پر ایک بہتر ہاؤسنگ مارکیٹ کی کوئی گارنٹی نہیں ہے۔

یونانی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اپنی رفتار پر ہے۔

تاہم، کے یونانی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ فروخت اور کرایہ دونوں کی قیمتوں میں نمایاں اضافہ جاری ہے، دونوں کے اعداد و شمار کے مطابق بینک آف یونان اس کے ساتھ ساتھ کمپنی Spitogatos.

اس تیزی کی وجہ یہ بھی ہے کہ یونان کے معاملے میں قیمتیں دوسرے ممالک کے مقابلے میں بہت کم بنیاد سے شروع ہوئی ہیں، لیکن اگر اس پیرامیٹر کو بھی مدنظر رکھا جائے تو مثبت انداز میں اختلاف نہیں کیا جا سکتا۔

Spitogatos کے تازہ ترین ڈیٹا کی بنیاد پر پوچھ گچھ کی قیمتوں میں اضافہ 2022 کی تیسری سہ ماہی میں +6.5% تک پہنچ گیا ہے، جب کہ کرایے کی قیمتوں میں یہ +6.7% ہے. BoE کے تازہ ترین اعداد و شمار کے مطابق، یہ اندازہ لگایا گیا ہے کہ 2022 کی دوسری سہ ماہی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں 2021 کے مقابلے میں اوسطاً 9.4% زیادہ تھیں۔ رہن کی شرح، مقررہ شرحیں فی الحال 20- کی مدت کے لیے 4%-4.5% کے درمیان سیٹ کی جا رہی ہیں۔ 30 سال

جواب چھوڑیں

آپ کا ای میل ایڈریس شائع نہیں کیا جائے گا.